Oslo on tunnetusti maailman kalleimpia kaupunkeja. Täällä voi nauttia mm. maailman kalleimman oluen. Asuminen Oslossa ei myöskään ole halpaa, mutta omistaminen kuitenkin kannattaa. Miksi? Entä miten toimii budrunde eli asuntojen huutokauppa? Tässä kirjoituksessa kerron kokemuksistani Oslon kuumilla asuntomarkkinoilla.
Sijainti, sijainti, sijainti
Montaa metropysäkkiä Oslon ydinkeskustan ulkopuolelle ei tarvitse mennä, kun hinnat laskevat eksponentiaalisesti suhteessa etäisyyteen keskustasta. Täälläkin pätee siis sanonta location, location, location. Minäkin perheineni olisin voinut ostaa omakotitalon suurella tontilla, jos olisimme muuttaneet junamatkan päähän. Silti lyhyt työmatka ja kaupungin vilske pitävät keskustassa, hinnasta viis.
Asuntokaupan huimaava vauhti
Asuntokaupan sykli Oslossa on todella nopea. Tavallisesti Oslon keskustan alueella sijaitsevat asunnot myydään heti ensimmäisten näyttöjen jälkeen. Näyttöjä on tyypillisesti kaksi; yksi päiväsaikaan viikonloppuna ja yksi ilta-aikaan arkena. Asunto voidaan myydä aikaisintaan viimeistä näyttöä seuraavana arkipäivänä klo 12. Myyntiä edeltää usein kuumaksi kiihtyvä huutokauppa eli budrunde. Pääsääntöisesti uusi asunto ostetaan ensin ja sitten myydään vanha.
Suosituimpien alueitten ja asuntotyyppien näytöillä saattaa olla kymmeniä ihmisiä kerralla. Juuri keväällä ostamamme asunnon näytöllä ehdimme olla puolisen tuntia parinkymmenen muun kanssa. Siinä sitä sitten yrittää parhaansa mukaan tarkastella asuntoa joka vinkkelistä ja toivoo, että kylpyhuoneesta ei löydy hometta.
Kunnollista kuntotarkastusta ei nimittäin Norjassa tehdä. Putkiremontteihinkaan ei suhtauduta täällä samalla pieteetillä kuin Suomessa. Puolisoni nauroi ääneen kun kuuli ensimmäistä kertaa Suomessa käytettävistä homekoirista. Tämän lyhyen katsauksen jälkeen päätimme tehdä tarjouksen asunnosta seuraavana päivänä, niin kuin moni muukin. Uusi ostettiin 23.4. ja vanha valmisteltiin myyntiä varten toukokuun aikana ja kaupat oli tehty 16.5.
Stailauksen voima
”200 000 kruunua per tyyny” kommentoi naapurimme käyttämä stylisti uusista sohvatyynyistä heidän myydessään asuntonsa pari vuotta sitten. Ammattimaiseen stailaukseen todellakin sijoitetaan ja sen näkee silotelluista asuntoilmoituksista. Valokuvat ottaa ammattilainen asuntoilmoitusta ja -esitettä varten. Esitteet eivät ole pelkkiä yhteen niitattuja A4-liuskoja, vaan loppuun asti hiottuja ammattimaisia kirjasia.
Itsekin konsultoimme stylistia toukokuisten asuntokauppojemme yhteydessä. Stylistin avulla asuntoilmoituksen kuvista saatiin todella tyylikkäät. Asunnon stailaus ja raivaus myyntikuntoon oli hetken aikaa kuin sivutoiminen työ. Olohuone maalattiin kauden trendivärillä, tummanturkoosilla Balanse-sävyllä ja viherkasveja sijoiteltiin ympäri kämppää. Nyt huvittaa, kun kauden trendisävyllä näyttää maalanneen joka toinen finn.no -sivustolla asuntoaan kauppaavaa.
Stylistin kehotuksesta ostimme myös uuden valkoisen sohvan (!) pelkästään valokuvia ja näyttöä varten. Kannatti, sillä sohva muutti koko olohuoneen ilmeen. Sittemmin myimme sen eteenpäin samaisella finn.no -sivustolla. Kuulostaa hullun hommalta ja siltä se välillä tuntuikin edes takaisin kaktuksia siirrellessä ja tyynyjä pöyhiessä. Stailaus kuitenkin kannattaa ehdottomasti! Puoleensavetävät kuvat ovat avainasemassa kun kilpaillaan potentiaalisista ostajista.
Hintakehitys ja huutokauppa eivät sovi heikkohermoisille
Ostimme ensimmäisen omistusasunnon 2009 appivanhempien takauksella, sillä juuri valmistuneina emme olleet pystyneet säästämään tarvittavaa pesämunaa. Kaksion hinta nousi neljässä vuodessa 25 % kun myimme sen ja ostimme kolmion 2013.
Nyt reilun vuoden etsinnän ja asuntonäytöissä ravaamisen sekä useamman epäonnisen budrunden jälkeen ostimme keväällä uuden isomman asunnon. Myimme tämänhetkisen kolmiomme hektisen tarjouskilvan jälkeen. Hintakehitys oli ostohintaamme nähden päätähuimaava 85 % viidessä vuodessa.
Kävimme ”huutokauppaa” tietysti myös uudesta asunnostamme. Päädyimme maksamaan remonttikohteesta 15 % yli hintapyynnön ja kunnostukseenkin tarvitaan vielä rahaa. Remontista ja norjalaisesta remontointi-kulttuurista riittänee ainetta uuteen blogikirjoitukseen. Norjalaiset ovat nimittäin Euroopan-mestareita remontoinnissa. Budrunde alkaa usein hieman alle hintapyynnön olevista tarjouksista, ja saattaa kohteesta ja halukkaista ostajista riippuen päättyä jopa monta miljoonaa kruunua yli alkuperäisen hintapyynnön.
Omistaminen kannattaa
Melkein 80% norjalaisista omistaa oman kotinsa, sillä se kannattaa. Asunnonomistajalle on suotu Norjassa erinäisiä veroetuja kuten esimerkiksi asuntolainan korkovähennys 23 %. Vähennys koskee myös taloyhtiön lainasta maksettavan oman osuuden korkoja.
Asunnosta saa myydessä verottoman voiton, kunhan on itse asunut asunnossa yhden edeltävästä kahdesta vuodesta. Jos omistaa ison asunnon tai talon, voi osaa siitä vuokrata verottomasti. Monet omakotitalon ostajat rahoittavatkin lainansa vuokraamalla hybelin talon kellarikerroksesta.
Nuoria asuntosäästäjiä hellii Boligsparing for ungdom eli BSU-järjestelmä: alle 33-vuotiaat voivat säästää vuosittain korkeakorkoiselle tilille yhteensä 25 000 NOK, josta saa verovähennyksenä takaisin 20 % pelkästä säästämisen ilosta. BSU-tilin korko on lisäksi pankista riippuen n. 3 % luokkaa.
Kupla vai ei?
Harva tuntuu tosissaan olevan huolissaan asuntokuplasta, vaikka norjalaisten velkaantuneisuus on maailman huippua. Hintakehitys oli jäissä tovin viime vuonna kun lainausehtoja kiristettiin. Omaksi rahoitusosuudeksi vaaditaan nyt viime vuodesta lähtien 15 % lainasummasta, mikä jarruttaa nuorten ja vastavalmistuneiden mahdollisuutta sijoittaa omaan asuntoon. Lisäksi kakkosasunnon, tyypillisen sijoitusasunnon, ostajilta vaaditaan Oslossa toistaiseksi 40 % oma rahoitusosuus.
Toukokuussa asunnonvälittäjien kattojärjestö Eiendom Norge kuitenkin uutisoi, että hintojen kasvu huhtikuussa oli kovinta kymmeneen vuoteen. Asuntolainojen korot ovat myös pitkään olleet alhaiset. Norjalaisten velka-aste on korkea ja keskimäärin norjalaisilla on lainaa yli kaksi kertaa vuositulojensa verran.
Kupla tai ei, parhaassa asemassa ovat ne, jotka ovat asuntomarkkinoille jo päässeet ja siellä edenneet.
Norjan-taitoiset voivat lukea syvemmän analyysin asuntomarkkinoista täältä: